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【隨州物業】房地產常識：物業管理
作者：隨州添強保潔物業公司 時間：2022-2-15
1、物業管理的必要性：住宅區，是指城市居民聚居生活的地區。住宅區管理越來越引起居民和國家的重視，目前新建的住宅區大多兼有商業、服務、文化教育、衛生、辦公用房等設施，小區構成了現代大社會中的“小社會”,其特點是：社會活動、經濟活動和生活方式多樣化，戶型規模相對較小，人際關系廣泛，但較松散。這些情況多需要加強對住宅區的全面集中管理，為住宅區提供良好的社會服務，方便居民的生活。
2、物業管理的概念：物業管理通常是指一切有關房地產開發、租賃、銷售寄售租后的服務，包括房屋及其設備、公共設施的保養、維修，住宅小區的治安、環衛、交通、分送信報、綠化，以及社區康樂類有益活動與生活服務等事項。
3、物業管理類型：目前主要有兩種類型：委托代管型、自管型。委托代管型是指業主將物業的管理委托給物業管理機構進行管理，業主支付相應的管理費用，這是目前比較普遍的一種管理模式。自管型是指由業主直接管理物業，這種模式主要見于自建房屋，即自建自管。
4、物業管理企業：是指依法設立，具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。物業管理企業資質等級分為一、二、三級。
5、前期物業管理：一般是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽字的《物業管理合同》生效時止的物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。前期物業管理是整個物業管理活動中的關鍵環節，物業管理的法律關系是建立在業主與物業管理企業之間的關系，但在房地產開發過程中，業主入住通常是一個漸進的過程，不可能同時入住，為搞好物業的后期管理，在物業建設的過程中，往往就需要前期介入管理了，因此，前期物業管理，不是根據業主和物業管理企業之間簽訂的物業服務合同，而是根據建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同形成的。前期物業服務應簽訂書面的前期物業服務合同，這是保證房屋建設和房屋管理的相互銜接，避免房屋建設和后期物業管理脫節現象的發生，保護先期入住業主的合法權益，并為今后處理有關各方面糾紛提供有效的依據。
6、物業管理費的構成：物業管理費主要包括物業管理和服務人員的工資、社保及福利費，公共設施、設備日常運行、維修及保養費，綠化管理費，清潔衛生費，保安費，辦公費，物業管理單位固定資產折舊費，以及法定稅費等，物業費項目、收費標準和收費辦法應當在物業管理合同中明文約定，物業管理公司正常運作的經費來源于管理費的收繳。
7、業主拖欠物業費用引起的糾紛：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納，業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可以向法院起訴。
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